Kupnja nekretnine na obali: što agenti trebaju znati o stranim kupcima

Agenti koji posluju na obali, u Istri, na Kvarneru, u Dalmaciji i na otocima, redovito rade sa stranim kupcima. Pravila kupnje nekretnina za strance u Hrvatskoj razlikuju se ovisno o državljanstvu, pa je korisno imati jasnu sliku prije nego što se uđe u konkretan posao. Ovaj tekst daje opći pregled, a za svaki konkretan slučaj potrebno je savjetovanje s odvjetnikom ili javnim bilježnikom.

Državljani EU i EGP-a

Državljani država članica Europske unije i Europskog gospodarskog prostora nekretnine u Hrvatskoj kupuju pod istim uvjetima kao hrvatski državljani. Nema potrebe za posebnim odobrenjem niti za dokazivanjem uzajamnosti. To znači da kupac iz Njemačke, Austrije, Slovenije ili Italije može kupiti stan, kuću ili zemljište gotovo jednako jednostavno kao domaći kupac, uz standardnu proceduru kod javnog bilježnika i uknjižbu u zemljišne knjige.

Iznimka koja se primjenjuje i na EU državljane odnosi se na poljoprivredno zemljište, gdje vrijede posebna ograničenja neovisno o državljanstvu kupca. Agent koji radi s klijentom zainteresiranim za zemljište uz more ili u unutrašnjosti treba provjeriti katastarsku namjenu parcele prije nego što uđe u pregovore, jer namjena zemljišta određuje koja se pravila primjenjuju.

Državljani trećih zemalja

Za državljane zemalja izvan EU i EGP-a, poput Sjedinjenih Američkih Država, Ujedinjenog Kraljevstva nakon Brexita, ili zemalja izvan Europe, kupnja nekretnine u pravilu zahtijeva prethodno odobrenje Ministarstva pravosuđa, uz uvjet uzajamnosti između Hrvatske i matične države kupca. To znači da hrvatska država mora utvrditi kako i hrvatski državljani pod sličnim uvjetima mogu kupovati nekretnine u toj zemlji, prije nego što se odobrenje izda.

Postupak traje dulje nego kod kupaca iz EU, pa je realno ga uračunati u vremenski okvir transakcije. Agent koji zastupa stranog kupca iz treće zemlje treba kupca unaprijed upozoriti da prodaja neće biti dovršena istog tjedna, te preporučiti angažman odvjetnika koji će paralelno s pregovorima pokrenuti postupak odobrenja. U nekim slučajevima kupci osnivaju hrvatsku pravnu osobu kroz koju kupuju nekretninu, čime zaobilaze postupak koji vrijedi za fizičke osobe, uz drugačija porezna i pravna pravila koja treba posebno provjeriti.

Porez na promet nekretnina

Neovisno o državljanstvu kupca, na kupnju postojeće nekretnine u Hrvatskoj plaća se porez na promet nekretnina u iznosu od 3 posto od tržišne vrijednosti nekretnine, osim u slučajevima kad se radi o prvoj kupnji nove gradnje koja podliježe PDV-u umjesto tom porezu. Kupac bi trebao unaprijed znati koji se režim primjenjuje na konkretnu nekretninu, jer to utječe na ukupan trošak transakcije.

Ovaj pregled je informativne naravi i ne predstavlja pravni savjet. Konkretan status kupca, postupak odobrenja i porezne obveze uvijek treba provjeriti s odvjetnikom ili javnim bilježnikom prije sklapanja posla.

Što to znači za agenta u praksi

Agent koji radi s inozemnim kupcima na obali najčešće igra ulogu posrednika između kupca, prodavača i pravnih stručnjaka koji vode formalni dio postupka. Dobra praksa je unaprijed postaviti kupcu nekoliko pitanja: je li državljanin EU ili treće zemlje, planira li kupnju kao fizička ili pravna osoba, te je li već angažirao odvjetnika za hrvatsko tržište. Odgovori na ta pitanja određuju realan vremenski okvir i pomažu izbjeći situaciju u kojoj se posao dogovori, a zatim zastane mjesecima zbog administrativnog koraka koji nitko nije predvidio.

Za agente koji rade s takvim profilom kupaca, a nemaju trenutno odgovarajuću nekretninu u svojoj ponudi, korisno je znati da postoje kolege u drugim regijama koji drže upravo takvu ponudu. Objava kriterija stranog kupca kao oglasa potražnje na Agent Linku, bez osobnih podataka klijenta, omogućuje da do te ponude dođe brže nego čekanjem da se nešto odgovarajuće pojavi na javnim portalima.

Primjer: kupac iz Njemačke traži kuću u Istri

Kupac s njemačkim državljanstvom traži kuću s bazenom u unutrašnjosti Istre, u budžetu do 450.000 €, s mogućnošću da dio kupnje financira hrvatskom hipotekom. Kao državljanin EU, kupac prolazi standardnu proceduru bez posebnog odobrenja, no agent i dalje mora provjeriti nekoliko stvari prije nego što uđe u pregovore: ima li kupac hrvatski OIB, je li otvorio račun u banci koja posluje u Hrvatskoj, te je li informiran da se na kupnju postojeće nekretnine plaća porez na promet od 3 posto, osim ako je riječ o novogradnji s PDV-om. Ti detalji ne mijenjaju tijek pregovora, ali utječu na vremenski okvir zatvaranja posla i trebaju biti jasni objema stranama od početka.

Česti propusti pri radu sa stranim kupcima

• Ne provjeriti unaprijed je li kupac državljanin EU/EGP-a ili treće zemlje, pa se vremenski okvir transakcije pogrešno procijeni.
• Zaboraviti upozoriti kupca iz treće zemlje na trajanje postupka odobrenja Ministarstva pravosuđa, zbog čega kupac očekuje brže zatvaranje posla nego što je realno.
• Ne provjeriti katastarsku namjenu zemljišta prije pregovora, iako se na poljoprivredno zemljište primjenjuju posebna ograničenja neovisno o državljanstvu.
• Izostaviti preporuku za angažman odvjetnika ili javnog bilježnika upoznatog s postupcima za strane kupce, što naknadno usporava cijeli proces.