Suradnja među agencijama: dogovor o podjeli provizije, na što paziti

Ovaj tekst nije pravni savjet. Prije sklapanja bilo kakvog dogovora o suradnji i podjeli provizije, konzultirajte odvjetnika ili provjerite odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koje se primjenjuju na vaš konkretan slučaj.

Kad dva agenta iz različitih agencija surađuju na istom poslu, jedan drži kupca, drugi nekretninu, ključno je unaprijed dogovoriti uvjete suradnje, prije nego što posao uopće krene. Najčešći izvor sporova u ovakvim dogovorima nije loša volja, nego nedostatak jasnog, pisanog dogovora o tome tko što radi i kako se dijeli provizija.

Što treba dogovoriti prije početka suradnje

Prije nego što jedan agent predstavi nekretninu kupcu drugog agenta, korisno je pisanim putem, makar i e-mailom, potvrditi nekoliko stvari: tko zastupa koju stranu u poslu, kako se dijeli ukupna provizija i u kojem postotku, tko organizira razgledanje nekretnine, te što se događa ako kupac na kraju odustane ili kupi nekretninu mimo dogovorene suradnje. Bez takvog zapisa, u slučaju spora teško je dokazati što je dogovoreno, a usmeni dogovor oba agenta mogu se sjećati drugačije.

Agencije koje redovito surađuju s istim kolegama često razvijaju standardni predložak sporazuma o suradnji, koji potpisuju prije svakog zajedničkog posla. Takav predložak obično sadrži podatke o nekretnini ili klijentu, visinu i način podjele provizije, rok važenja dogovora te odredbu o tome kako se rješava slučaj izravnog kontakta klijenta s agentom bez posredovanja, do kojeg ponekad dođe slučajno ili namjerno.

Uobičajeni modeli podjele provizije

Na hrvatskom tržištu najčešći model je podjela provizije na pola, pri čemu svaki agent zadržava proviziju koju je ugovorio sa svojim klijentom i polovicu prepušta kolegi koji je doveo drugu stranu posla. Postoje i varijacije, na primjer kad jedan agent nosi veći dio posla oko papirologije ili pregovora, pa se dogovori veći udio za njega. Bez obzira na model, važno je da omjer bude jasno zapisan prije nego što posao krene, a ne da se usuglašava nakon zaključenja.

Treba imati na umu da Zakon o posredovanju u prometu nekretnina propisuje opće obveze posrednika prema klijentima, uključujući pisani ugovor o posredovanju i obvezu transparentnosti oko naknade. Dogovor o podjeli provizije između dva agenta ne smije dovesti u pitanje ono što je svaki od njih zasebno ugovorio sa svojim klijentom, niti smije rezultirati time da klijent plati više nego što je ugovoreno samo zato što su u poslu sudjelovala dva posrednika.

Česti problemi u suradnji i kako ih izbjeći

• Nejasno tko je 'doveo' kupca kad je kontakt uspostavljen preko više osoba istovremeno; rješava se zapisom datuma i načina prvog kontakta.
• Kupac kontaktira vlasnika ili drugog agenta izravno, zaobilazeći dogovorenu suradnju; smanjuje se jasnim dogovorom o kanalu komunikacije od početka.
• Jedan agent smatra da je uložio više rada od drugog; preventivno se rješava unaprijed dogovorenim, a ne naknadno pregovaranim postotkom.
• Nema pisanog traga o dogovoru ako dođe do spora; rješava se jednostavnom potvrdom e-mailom prije prvog razgledanja nekretnine.

Gdje prestaje uloga Agent Linka

Agent Link povezuje agente koji bi se inače teško pronašli, ali ne sudjeluje u dogovoru o suradnji niti u podjeli provizije. Nakon što se dva agenta povežu putem platforme, otključavanjem oglasa i razmjenom poruka, sam dogovor o uvjetima suradnje, uključujući pisanu potvrdu i postotke, agenti rješavaju izravno, izvan platforme, baš kao što bi to učinili da su se upoznali preko zajedničkog poznanika ili na stručnom skupu.

Dobra praksa, bez obzira na to kako su se agenti pronašli, ostaje ista: jasan pisani dogovor prije prvog koraka, transparentnost prema klijentima i poštovanje odredbi zakona koji uređuje posredovanje u prometu nekretnina u Hrvatskoj.

Primjer: kako izgleda podjela provizije u brojkama

Agent koji drži kupca ugovorio je sa svojim klijentom proviziju od 3 posto, a agent koji drži nekretninu ugovorio je 3 posto s prodavačem. Nekretnina se prodaje za 250.000 €, pa svaki agent od svog klijenta prima 7.500 €. Dogovore li se da svaki zadrži proviziju koju je sam ugovorio, bez dijeljenja, posao je jednostavan za obračun, ali agent koji je uložio više rada oko pregovora može smatrati da je to nepravedno. Alternativa je da obojica uplate ugovorenu proviziju, a zatim je podijele u dogovorenom omjeru, na primjer 60:40 u korist agenta koji je vodio veći dio pregovora i papirologije. Koji god model odaberu, ključno je da je omjer zapisan prije prvog razgledanja nekretnine, a ne nakon što je posao već zaključen.

Kratka provjera prije nego što suradnja krene

• Je li jasno tko zastupa kupca, a tko prodavača, i postoji li potpisan ugovor o posredovanju sa svakim od njih.
• Je li postotak podjele provizije zapisan, makar u e-mailu, prije prvog kontakta s drugom stranom.
• Je li dogovoreno tko organizira razgledanje i komunicira s klijentom tijekom pregovora, kako ne bi došlo do paralelnih poruka.
• Je li definirano što se događa ako klijent odustane ili pokuša zaključiti posao mimo dogovorene suradnje.